En este artículo vamos a ver que no todas las inmobiliarias trabajan con el mismo sistema y que el sistema de trabajo afecta directamente a los intereses del vendedor.

Podemos distinguir principalmente 3 sistemas de gestión inmobiliaria:

1. Sistema de nota de encargo o trabajar con varias agencias a la vez.
2. Sistema de exclusiva tradicional.
3. Sistema de exclusiva colaborativa o abierta.

Vamos a ver en qué consisten y cuáles son sus ventajas y desventajas para el vendedor.

1. Sistema de nota de encargo de venta con varias agencias.

Varias agencias gestionan la venta de la propiedad.

Un sistema bastante extendido a pesar de ser el peor sistema posible para un vendedor y para las agencias que lo aceptan.

Tiene varios inconvenientes:

• Hay muchos anuncios de la misma propiedad repetidos en muchos portales con diferentes calidades y, a veces, con diferentes datos. Esto devalúa la propiedad.
• Las agencias invierten pocos medios y atención porque hay muchas posibilidades de que la venta la cierre otra agencia y no cobren nada por su trabajo.
• Es difícil tener un control de la gestión y analizar los datos de forma conjunta para evaluar estrategias, porque los datos llegan parcialmente a las diferentes agencias.
• Las agencias no tienen todos los datos para negociar correctamente. No saben exactamente cuántos compradores se han interesado por la vivienda y cómo está siendo la percepción y valoración de la misma.
• Genera confusión en los compradores. Hay diferentes anuncios y datos. Sabe que la agencia interlocutora no es la única que comercializa la casa y los acuerdos con la agencia pueden no ser respetados por otras agencias.
• No permite la colaboración entre agencias. Otras agencias que tengan compradores, no se atreverán a colaborar con una agencia que gestione la venta, si no la lleva en exclusiva, porque su comprador puede contactar con otras agencias que también llevan la gestión.
• Los mejores agentes no trabajan con este sistema, porque les perjudica a ellos y a los propietarios.

2. Sistema de exclusiva tradicional.

Una única agencia gestiona la venta de la propiedad. Solo vende a sus clientes. No “colabora” con agencias que le ofrezcan compradores. Colaborar, en el sector, significa que la agencia que gestiona la venta paga un porcentaje alto de sus honorarios (entre el 30 y el 50%) a la agencia que le proporciona un comprador.

Ventajas frente a la nota de encargo:

• El propietario está en contacto con un solo agente.
• Hay un solo anuncio de la propiedad en muchos portales, de buena calidad, si la agencia es buena. Esto da valor a la propiedad.
• La agencia invierte más medios y atención, porque hay muchas posibilidades de que cierre la venta y cobre por su trabajo.
• La agencia tiene casi todos los datos de contactos y visitas. Tiene control de la gestión y puede analizar los datos para evaluar estrategias.
• La agencia tiene casi todos los datos para negociar correctamente.

Inconvenientes:

• No permite la colaboración entre agencias, porque la agencia no colabora (no comparte parte de sus honorarios) con otras agencias que pueden aportarle compradores. Esto hace que se pierdan oportunidades de venta que pueden ser interesantes.
• Si el agente trabaja mal, la gestión será mala hasta que termine el contrato y pueda cambiar a una nueva agencia.
• Los mejores agentes no trabajan con este sistema, porque hace perder algunas posibilidades de venta interesantes para los propietarios.

3. Sistema de exclusiva colaborativa o abierta.

Una única agencia gestiona la venta de la propiedad. Vende a sus clientes y “colabora” con cualquier agencia o agente que le ofrezcan un comprador.

Esta es la mejor opción para los vendedores y el sistema utilizado por los mejores agentes.

Ventajas frente a la nota de encargo:

• El propietario está en contacto con un solo agente.
• Hay un solo anuncio de la propiedad en muchos portales, de buena calidad, si la agencia es buena. Esto da valor a la propiedad.
• La agencia invierte más medios y atención, porque hay muchas posibilidades de que cierre la venta y cobre por su trabajo.

Ventajas frente a la nota de encargo y la exclusiva tradicional:

• La agencia tiene todos los datos de contactos y visitas. Tiene control de la gestión y puede analizar los datos para evaluar estrategias.
• La agencia tiene todos los datos para negociar correctamente.
• Como la agencia colabora (comparte parte de sus honorarios) con cualquier agencia o profesional que le aporte un comprador. No se pierde ninguna oportunidad de venta.
• Los mejores agentes trabajan en este sistema porque es el único que asegura que no se pierde ninguna oportunidad de venta.
• Por control y máxima difusión, es la mejor fórmula para obtener el precio de venta más alto posible.

Inconvenientes:

• Si el agente trabaja mal, la gestión será mala hasta que termine el contrato y pueda cambiar a una nueva agencia.

En la siguiente tabla se resumen las ventajas (en verde) y desventajas (en rojo) de cada sistema:

Conclusión.

Creo que la exclusiva compartida es la mejor opción para los vendedores, por ser la opción que asegura más difusión y más posibilidades de obtener el precio de venta más alto posible. También por ser el sistema utilizado por los mejores agentes. Si alguien conoce otro sistema con los mismos beneficios para el vendedor e igual de interesante para trabajar con los mejores agentes, por favor, que me informe para actualizar este artículo.

A la hora de escoger agencia o agente, además del sistema, hay que analizar otras variables importantes para diferenciar una buena propuesta de gestión inmobiliaria de una mala propuesta. En el artículo Cómo escoger agencia y agente inmobiliario te cuento unas recomendaciones básicas para diferenciar a los buenos agentes.

Como siempre, te animo a que, si tienes alguna consulta inmobiliaria que no responde este blog, me la hagas llegar por el medio que te resulte más cómodo. Haré lo posible por responderla.